• Главная страница
• Статьи
• Досрочное погашение ипотеки: как выгодно рассчитаться с банком

Досрочное погашение ипотеки: как выгодно рассчитаться с банком

Многие заемщики опасаются брать ипотечный кредит на короткий срок из-за больших ежемесячных платежей. Поэтому для клиентов банков актуален вопрос, можно ли в течение периода кредитования досрочно гасить ссуду (частично или полностью). Все финучреждения предоставляют такую услугу и прописывают ее в договоре. В статье представлена информация, как выгоднее погасить ипотеку досрочно.

Всегда ли выгодно гасить ипотечный кредит досрочно?

Недвижимость сейчас стоит недешево, и во многих городах России цены на жилье продолжают расти. Попытки накопить часто приводят к тому, что стоимость недвижимости растет быстрее накоплений. Поэтому клиенты банков предпочитают брать ипотеку для покупки квартиры или частного дома.

Снизить размер переплаты можно, если досрочно гасить ипотеку в первой половине периода. Финорганизации предлагают обычно систему аннуитетных платежей, поэтому в начале периода кредитования клиент платит проценты, а не тело кредита.

Гораздо меньше выгоды, если до окончания выплат несколько лет. Чем меньше осталось до закрытия кредитного договора, тем меньше смысла в досрочном погашении, если речь идет об экономии.

Сейчас заемщик самостоятельно выбирает, что для него выгоднее — уменьшение ежемесячного платежа или срока кредитования. Если до окончания ипотеки достаточно много времени, более выгодным вариантом станет сокращение срока. Но если уменьшится ежемесячный взнос, заемщик это ощутит сразу, а также это снизит финансовую нагрузку на семью.

Способы досрочного погашения

На данный момент есть несколько способов гасить ипотеку досрочно. Клиент может заранее рассчитать размер переплат, оценить нагрузку на бюджет и выбрать тот вариант, который будет для него более выгодным.

Финорганизации, как правило, предлагают 3 варианта:

• Уменьшение срока кредитования. Это хорошее решение, если основная цель заемщика — сократить размер переплат. При этом пересчитывается период кредитования, а в ежемесячном платеже растет часть, покрывающая тело кредита, и уменьшается часть, оплачивающая проценты. Чем меньше остаток долга, тем ниже переплата.
• Уменьшение размера платежей. В этом случае все происходит наоборот — увеличивается сумма, которая покрывает проценты, а размер выплат, покрывающих тело кредита, уменьшается. При этом срок остается прежним, а остаточная сумма распределяется равномерно на весь период. Это позволяет снизить финансовую нагрузку. Гасить таким образом ипотеку выгодно, если у семьи уменьшился уровень дохода, появились дополнительные траты.
• Комбинированный вариант. Клиент может совместить оба способа. Он гасит ипотеку досрочно, одновременно сокращая и срок, и сумму платежа. Осуществить это можно следующим образом: заемщик выбирает уменьшение ежемесячного взноса по кредиту, а затем продолжает платить прежнюю или большую сумму каждый месяц. В этом случае уже будет сокращать период кредитования. Если в какой-то из месяцев расходы были значительными, можно внести указанную в договоре сумму. Небольшим минусом является тот факт, что переплата все же будет больше, чем при выборе первого варианта.

Невозможно сказать однозначно, какой способ выгоднее. Для каждого заемщика это индивидуально. Чтобы правильно выбрать вариант в конкретном случае, необходимо учитывать сразу несколько факторов: размер дохода, уровень жизни и трат, количество источников заработка, жизненную ситуацию и т. д.

Условия

Клиент обязательно должен уведомить банк о том, что хочет погасить ссуду досрочно (частично или полностью). Если он просто внесет большую сумму, в день снятия на счет кредитора поступит сумма, указанная в договоре, а остаток перенесется на следующий месяц. При частичном погашении можно подать заявление в приложении банка. Если клиент хочет внести полностью остаток долга и закрыть кредитный договор, придется посетить офис финорганизации с паспортом.

Каждое финучреждение предоставляет свои условия. Например, Сбербанк допускает досрочное погашение уже на второй день после оформления ссуды. Для этого используется интернет-банк. Клиент выбирает кредитный договор, счет для списания средств и указывает сумму. Заявление на досрочное погашение в этом случае формируется автоматически.

Но через мобильное приложение или сайт банка можно внести досрочно только сумму, размер которой не меньше 30% от ежемесячного платежа. В отделении финорганизации можно вносить небольшие суммы.

Уточнить эти моменты можно в офисе банка. Менеджер пересчитает сумму или срок и составит новый график, позволяющий оценить выгодность процедуры.

Как лучше погасить ссуду: частично или полностью?

Эксперты советуют сразу вносить свободные средства на счет кредитора. Гасить ипотеку досрочно частями можно столько раз, сколько потребуется, если это допускается договором. В случае с аннуитетной системой оплаты копить деньги для полного погашения, как правило, невыгодно, так как переплата в этот период не будет уменьшаться.

Оптимальный вариант — регулярно вносить имеющие свободные деньги, чтобы срок пересчитывался и переплата сокращалась.

В конце срока кредитования есть смысл в досрочном погашении только из-за риска форс-мажоров. Если накопились средства, их лучше сразу внести на счет кредитора, чтобы исключить их случайную трату или потерю. Также играет роль психологический фактор. Заемщик чувствует себя свободнее и увереннее после закрытия кредитного договора и снятия обременения с недвижимости.

После полного погашения обязательно нужно в банке получить справку о закрытии кредитного договора. Затем можно обращаться в органы юстиции и снимать обременение с недвижимости.

На что обратить внимание?

Если клиент банка решил гасить ипотеку досрочно, ему необходимо помнить несколько важных нюансов:

• Выгодно вносить более крупные суммы в первые несколько лет срока кредитования, когда идет погашение процентов.
• Если важнее сокращение расходов, чем срока, можно найти вклад, процентная ставка по которому выше, чем по ипотеке. Это принесет больше выгоды, чем досрочное погашение.
• Всегда обращайте внимание на индивидуальные условия, прописанные в договоре. Некоторые учреждения ставят ограничения. Например, вносить оплату по досрочному погашению можно только несколько раз в год.
• Закрыть кредитный договор до окончания периода — это законное право каждого заемщика. Финучреждение может ставить собственные условия, но не отказывать в этой услуге.

Также важно учитывать срок кредитования и платежеспособность в течение этого периода. Например, клиент взял ссуду в 35 лет, а период составляет 25 лет. Если он не уверен, что в 50 лет сможет вносить подобные суммы, есть смысл постараться закрыть кредитный договор раньше.

Поторопиться с погашением правильно и в том случае, когда требуется новый крупный кредит, например, на покупку машины. Финорганизации оценивают кредитную нагрузку и могут отказать заемщику, у которого уже есть ссуда на большую сумму.

Также важно учитывать дальнейшие планы на жилье. Если приобретенная на заемные средства недвижимость кажется уже маленькой или несоответствующей потребностям семьи, продать ее без проблем можно будет только после снятия обременения. До полного погашения придется запрашивать разрешение банка на продажу. Финорганизации нечасто соглашаются на любые манипуляции с залоговым имуществом.

Досрочное погашение доступно как основному заемщику, так и созаемщику. Но некоторые финучреждения требуют нотариально заверенную доверенность от основного заемщика, при наличии которого средства можно списать даже с его счета.

Нужно грамотно подходить к вопросам внесения платежей. Если возникли сложности с ипотечным кредитованием, клиент может проконсультироваться с экспертом или менеджером банка.

Погашение за счет материнского капитала

Клиенты могут использовать в качестве платежа как собственные накопления, так и материнский капитал или субсидии для многодетных семей. Но есть некоторые особенности, которые нужно учитывать. Например, при переводе средств из материнского капитала сокращается только ежемесячный платеж. Выбрать уменьшение периода кредитования нельзя.

При этом заемщик сначала обращается в Социальный фонд РФ, предоставляет пакет документов, подтверждающих возможность перевода капитала на счет кредитора. Социальный фонд проверяет документы и заявление, а затем переводит остаток материнского капитала на счет кредитора.

Можно ли вернуть страховку?

Практически все банки при оформлении ипотеки требуют заключение договора страхования. Это служит гарантией для кредитора в тот период, пока недвижимость является залоговым имуществом.

При досрочном полном погашении клиент имеет право потребовать пересчитать страховой взнос. Остаток суммы за год страховщик возвращает. Но компания высчитывает часть суммы, которая была потрачена на обслуживание договора (обычно она составляет 25%).

Например, заемщик вносит по 40 000 рублей страховых взносов в год. Но он через полгода полностью погасил ссуду. Значит он может вернуть остаток за оставшиеся полгода (20 000 рублей). Страховая компания вычтет из нее 25%, то есть 5 000 рублей, и вернет клиенту 15 000 рублей.