Налоговый вычет при покупке недвижимости

31 января 2025

Приобретение жилой недвижимости — это серьезные расходы. Ипотека может выплачиваться годами и десятилетиями. Есть способ облегчить бремя финансовых затрат. Государством предусматривается возможность получения компенсации в виде налогового вычета за квартиру. Деньги могут переводиться непосредственно на счет заявителя и представлять собой существенную сумму. Разберемся, как оформить льготу.

Что это такое?

Налоговый вычет (далее НВ) — это не возврат ранее выплаченных взносов в бюджет, это величина, на которую снижается база для обложения НДФЛ. В результате физическое лицо получает на руки больше денег, чем без НВ. Если средства уже были выплачены налогоплательщиком в бюджет, то на счет поступает компенсация.

Например, Олег купил жилье, используя банковский жилкредит. Он разобрался в нюансах законодательства, установил, что ему полагается НВ, оформил льготу. Месячная зарплата Олега — 80 тыс. рублей. На руки он получает 69 600 рублей (80х13% = 10,4 тыс. рублей НДФЛ. 80 000 — 10 400 = 69 600 р.). Олег оформил документы на НВ через работодателя и через 15 дней получил зарплату. Работодатель теперь не взимает с Олега 13% НДФЛ, поэтому на руки работник получает 80 000 р. вместо 69 600 рублей вплоть до исчерпания НВ.

Кто может получить вычет

Право на НВ возникает у людей, которые ранее и в настоящий момент платят подоходный налог. Например, студентам, безработным и неработающим пенсионерам НВ имущественного типа не положен. Однако если они трудились ранее и выплачивали налоги, а потом купили недвижимость, то могут подать заявку на возврат ранее выплаченных сумм. Оформить льготную компенсацию могут следующие категории граждан:

лица, являющиеся резидентами — то есть люди, пребывавшие беспрерывно в стране не менее 183 дней календарного года;
получавшие доход, с которого выплачивались установленные законодательством взносы в бюджет, включая подоходный налог;
те, кто ранее не пользовался правом на предоставление НВ;
собственники жилья, которые выплачивали его стоимость из своих средств или по жилкредиту.

Если недвижимость была приобретена у близких родственников, то получить НВ не выйдет, поскольку закон трактует такие сделки как покупку-продажу жилья у взаимозависимых людей. К таковым относятся супруги, братья, сестры, дети, дедушки и бабушки. Получить НВ, если имущество куплено у тестя, свекрови, брата жены и других людей, можно, Важное условие: жилье должно быть зарегистрировано в РФ.

За какую недвижимость можно получить вычет

Законом оговариваются следующие варианты трат и категории жилья, за которые полагается НВ имущественного типа:

за возведение или приобретение жилья, к которым относится квартира, студия, комната, дом (полностью или доли в них);
за выплату процентных начислений по жилищному займу, в т.ч. при рефинансировании ссуды (если в контракте прямо указан объект недвижимости, кредит по которому рефинансируется).

Если строится или покупается гараж, апартаменты, дача, другие сооружения, которые находятся на территории ДНП, СНТ, ДНТ (садоводческих или огороднических товариществ), приобретается участок, то НВ не предоставляется. Однако если недвижимость была оформлена на имя заявителя с 2019 г. и позже, то можно претендовать на имущественный НВ.

Допускается дополнить перечень понесенных затрат следующими пунктами:

создание проектно-сметной документации на строительство;
приобретение стройматериалов на достройку, доработку, отделку;
работами по возведению жилья, подтвержденными документально;
подключение коммуникационных сетей.

Данные траты учитываются при предоставлении НВ, если в официальной документации, подтверждающей расходы и право собственности, указано, что имущество продается в незавершенном виде, без отделки и подключения к сетям. Полный список категорий и расходов, по которым можно взять имущественный вычет, приведен в ст. 220 НК РФ.

Как рассчитать сумму вычета

Расчет НВ к зачету зависит от следующих факторов:

стоимости жилого объекта;
величины отчислений по процентам банку;
оговоренного законодательством лимита НВ.

Разберемся подробнее.

Размер имущественного вычета

Законом установлены следующие максимальные пределы по суммам НВ:

2 млн руб. — на покупку жилого объекта;
3 млн р. — на выплату процентных отчислений по жилкредиту.

Налогооблагаемая база уменьшается на вышеприведенные суммы. Физ. лицу компенсируется до 260 т. р. на приобретение жилья и до 390 000 рублей на оплату процентных взносов, из расчета 13% от указанных сумм. Деньги можно получить сразу, если человек уже выплатил НДФЛ такого размера в текущем году или за три предыдущих налоговых периодах, или компенсировать постепенно частями, получая з/плату на 13 процентов выше обычной.

Важно! Если квартиры или жилая постройка стоят дороже 2 млн рублей, то вернуть можно максимально 2 млн р.

Когда возникает право на вычет

Ипотечный контракт с банком обычно оформляется до того, как недвижимость (если жилье приобретается в новостройке) сдана в эксплуатацию. А оформить НВ получится только тогда, когда жилище было передано в собственность покупателю с документальным подтверждением сделки.

Например, Антон взял ипотечную ссуду в 2021 году на студию в новостройке, платил взносы и проценты по жилищному кредиту вплоть до 2023 г. В эксплуатацию дом был сдан в 2023 г. Соответственно, право собственности на студию у Антона возникло в 2023 году после подписания установленных законом официальных бумаг. Подавать на получение НВ он может с 2023 г. Можно также вернуть сумму всех выплаченных за период 2021-2023 гг. процентных отчислений по жилкредиту.

Срок получения вычета

НВ предоставляется бессрочно, но вернуть средства можно только за предыдущие три года при условии, что в это время недвижимый объект уже был в собственности. Оформить получение имущественного вычета можно сразу после покупки жилого объекта и через 3 года, 5, 10 лет. Однако к зачету НДФЛ принимается только за текущий и три предшествующих года.

Как получить налоговый вычет

При оформлении НВ имущественной категории можно воспользоваться одним из следующих методов:

самостоятельно, через налоговую службу;
через компанию, в которой заявитель трудится;
используя упрощенный способ.

Узнаем, как действовать в каждом конкретном случае.

Через налоговую

Чтобы получить НВ, нужно подать декларацию формы 3-НДФЛ в следующем налоговом периоде за годом, в котором было приобретено жилище и проведена процедура оформления его в собственность. Если одновременно предоставляется документация о доходах и заявка на НВ, то подать официальные бумаги в налоговую нужно до 30 апреля следующего года. Если же нужен только НВ, то 3-НДФЛ можно отправить в любое время года. Можно лично посетить местное отделение налоговой службы, отправить документацию в электронной форме через Личный кабинет налогоплательщика, или отослать заказным письмом с уведомлением о вручении через Почту России.

Через работодателя

Если заявка на предоставление НВ подается через работодателя, то дожидаться окончания года не нужно. Можно обращаться за вычетом сразу после возникновения права собственности. С 2025 г. процедура упростилась: не нужно дожидаться, когда налоговая сформирует и выдаст справку о праве на НВ, а потом нести ее на работу. Достаточно подать заявку в Личном кабинете налогоплательщика на сайте ИФНС, после чего налоговики в течение месяца самостоятельно отправят ее работодателю. Далее бухгалтерия перестает удерживать с заявителя 13% НДФЛ вплоть до исчерпания лимита.

Через Госуслуги

Можно действовать еще проще: на сайте Госуслуг после прохождения регистрации и процедуры аутентификации открыть вкладку «Штрафы. Налоги», кликнуть на пункт «Прием декларации 3-НДФЛ» и действовать согласно всплывающим подсказкам системы. ФНС формирует предзаполненное заявление, которое нужно лишь заверить своей подписью. Никакой документации собирать не придется. Однако следует учитывать, что такой способ можно использовать, если банк-кредитор, другие исполнительные органы отправили в ФНС данные, подтверждающие право заявителя на НВ и нахождение жилья в собственности.

Документация

Список официальных бумаг, устанавливающих право гражданина на имущественный налоговый вычет при покупке квартиры, зависит от типа затрат и варианта приобретенного жилья. Потребуются следующие официальные бумаги:

Заполненные формы 2-НДФЛ и 3-НДФЛ. Их можно составить самостоятельно или запросить на работе.
Акт приема-передачи жилья и договор долевого участия (для недвижимого объекта в новостройке).
Договор купли-продажи (для жилья на вторичке).
Выписка из ЕГРН или иные данные, подтверждающие право собственности на недвижимое имущество.
Данные, подтверждающие понесенные затраты: расписка продавца о том, что деньги были получены, кассовые чеки, ордеры, банковские расписки, счета-фактуры и т.д.
Паспорт или иное удостоверение личности.
Свидетельство о браке (если недвижимость была приобретена как совместное имущество), о рождении ребенка (если в квартире есть доля несовершеннолетнего сына или дочери), заявление о том, в каком количестве и объеме распределяются доли НВ между супругами.

Если требуется вернуть уплаченные процентные отчисления по жилищной ссуде, то дополнительно понадобится контракт с банком-кредитором, график погашения долга по процентам, данные, подтверждающие произведенные выплаты: чеки, выписки, справки.

Особенности получения

Имущественный вычет — одна из самых популярных у налогоплательщиков категорий НВ, поскольку позволяет зачесть и вернуть существенные деньги. Разные жизненные ситуации зачастую ставят налогоплательщиков в тупик: возникают вопросы, как и сколько получится вернуть денег, какие траты засчитываются, а какие нет. Иногда возникает путаница, связанная со временем приобретения жилья (до 2014 г. действовали другие правила по НВ). Разберемся детальнее.

При покупке первой квартиры

Тут все просто: можно вернуть до 260 т. рублей с учетом максимального лимита в 2 млн рублей. Если жилой объект куплен за меньшую сумму, то вычет также будет меньше: например, комната или студия куплена за 1,2 млн рублей. Засчитывается только эта сумма. Можно претендовать на возврат до 156 т. рублей переплаченных взносов по НДФЛ. Если за год налогоплательщик не накопил такой суммы отчислений в бюджет, то остаток переходит на следующий год и далее, пока не будет зачтено 156 000 р.

При покупке второй квартиры

Получить НВ на приобретение второго жилья можно, если лимит по НВ не исчерпан. Например, для предыдущего случая у пользователя осталась неисчерпанная сумма 800 000 рублей. Если он приобрел вторую квартиру за 5 млн рублей, то можно подать на получение НВ в размере 800 тыс. рублей. Нюанс: если жилье было куплено до 2014 г., то остаток НВ перенести на другой объект недвижимости не получится, поскольку законодательство того периода не предусматривало таких действий.

При использовании ипотеки

Наиболее распространенный вариант покупки квартиры — ипотечный заем, который предусматривает выплату процентов банковской организации или иному кредитору. Можно вернуть выплаченные процентные отчисления исходя из лимита в 3 млн рублей. Соответственно, компенсируется до 390 т. рублей с одной оговоркой: средства можно использовать только по одному объекту, перенести на другой НВ не выйдет.

При покупке в браке

Если недвижимость куплена семьей, то муж и жена имеют законное право на получение НВ имущественной категории в максимальном объеме для каждого из супругов: до 260 т. р. на покупку жилья и до 390 т. р. на выплату процентных начислений по жилкредиту. Таким образом, на семью можно компенсировать до 1,3 млн рублей. В ФНС предоставляется заявка в письменной форме о том, в каких долях распределяется НВ между супругами.

Для пенсионеров

Следует понимать, что неработающий пенсионер не платит НДФЛ, а значит, не может претендовать на НВ за время заслуженного отдыха. Но можно оформить имущественный вычет за четыре года, начиная с времени покупки жилья и ранее, если пенсионер был официально трудоустроен в это время и платил взносы в бюджет.

Для безработных

Действует то же правило, что для неработающих пенсионеров: оформить НВ получится при возникновении официального дохода и уплаты с него НДФЛ. После этого можно подавать заявку на возврат НВ. Сроков давности по процедуре нет, можно оформить вычет даже спустя 10-12 лет после возникновения права на НВ.

Для ИП

Предприниматели могут оформить НВ только в том случае, если применяют ОСНО в деятельности или параллельно работают официально, а работодатель уплачивает с их зарплаты НДФЛ. Если ИП использует патентную систему или УСН, то НВ не предоставляется.

Упрощенный налоговый вычет

При упрощенной процедуре заявка на предоставление НВ отправляется в режиме онлайн с сайта Госуслуг или из ЛК пользователя в ФНС. Действия отнимают несколько минут, поскольку не потребуется собирать пакет подтверждающей документации. Нужно только подписать электронной подписью предзаполненную заявку и отправить ее на рассмотрение в налоговую.

Отказ в получении налогового вычета

Налоговая служба возвращает пользователю заявку с уведомлением об отказе в предоставлении налогового вычета при покупке квартиры в ипотеку по таким причинам:

Жилье было приобретено не на собственные средства и не по ипотеке. Использовались деньги работодателя, материнский капитал, государственные субсидии, недвижимость была подарена, относится к наследственной массе. Нюанс: если применялся маткапитал, то он вычитается из общей суммы стоимости жилья, а оставшиеся расходы можно компенсировать при помощи НВ. Например, недвижимый объект стоил 2,5 млн р. и при покупке был частично оплачен маткапиталом в размере 800 т. р. Можно получить налоговый вычет за квартиру в размере 1,7 млн рублей (2 500 000 — 800 000 = 1 700 000 р.).
Сделка по купле-продаже касается взаимозависимых людей (близких родственников).
Были допущены ошибки и неточности при заполнении декларации 3-НДФЛ.
Предоставлен неполный пакет документов.

Пошаговая инструкция по получению вычета

Чтобы оформить и получить имущественный налоговый вычет при покупке квартиры, эксперты предлагают действовать в такой последовательности:

Определить, есть ли право на НВ. Напоминаем, что основные условия для предоставления вычета такие: есть официальный доход с выплатой НДФЛ; пользователь — резидент РФ; жилье покупается за счет своих средств или ипотечного кредита; покупатель и продавец не находятся в близкородственных отношениях; ранее НВ не предоставлялся или до сих пор не исчерпан полностью.
Установить, как предпочтительнее получить имущественный налоговый вычет при покупке квартиры: с выплатой компенсации на счет или с зачетом у работодателя расходов в виде ежемесячной зарплаты без начисления НДФЛ.
Определить способ подачи заявки (декларации 3-НДФЛ): лично в офисе налоговой службы, электронно через Госуслуги или ЛК ИФНС, через организацию, где трудится заявитель, заказным письмом через Почту России.
Подготовить документацию в соответствии с вышеуказанными правилами.
Внимательно заполнить декларацию, не допуская ошибок.
Отправить пакет документов выбранным способом. Если предполагается действовать удаленно, онлайн, то потребуется регистрация на портале Госуслуг.
Дождаться рассмотрения заявки.
При положительном решении получить деньги на счет или зарплату без начисления НДФЛ (если вычет оформлялся через рабочую компанию).

Резюме

Практически любой налогоплательщик может претендовать на льготу в виде налогового вычета при покупке квартиры в ипотеку. Можно вернуть существенную сумму, которую потратить на выплаты по жилкредиту, ремонт и обустройство квартиры, другие цели.

Другие статьи